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作者: 房哥   日期:2019-09-11 16:35 阅读:  来源:新西兰天维投资  
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在不久前结束的八月,新西兰各大银行多次下调房贷利率,根据房哥不完全的,八月份新西兰的银行累计下调了14次房贷利率。


如今传统的新西兰房产旺季春季已经到来,为了抢占更大的市场份额,今早中资银行终于再次出手了!



中国建设银行(新西兰)今早宣布下调旗下众多房贷利率牌价。



其中一年、两年和三年定期房贷利率均下调至3.19%,四年定期房贷利率下调至3.30%,五年定期房贷利率下调至3.45%。


还有定期很久,利率高达4.8%的房哥抱头痛哭


除了五年定期,这些房贷利率均再次刷新了新西兰房贷利率的历史记录。


四大银行主要房贷利率牌价

图表由TBB mortgage提供


如果贷款50万纽币,相比主流四大银行3.65%的房贷利率而言,3.19%的房贷利率一年下来能够节省约1500纽币


如果对比的情况变为固定两年,对比主流银行3.59%的利率来看,建行一年能够节省1330纽币,两年下来就是2660纽币



贷款是复利计算而不是简单地0.46%利差乘以50万纽币。


当然,如果在四大银行的话,借款人通常能拿到0.5%-0.7%的现金返还,50万就是2500-3500纽币的现金返还。


这部分现金返还如果只是锁定两年不换银行的话,如果现金返还多一些的话,是比更低的利率还要合适的。


另外一方面,一些更主流的银行通常房贷利率牌价还有议价的空间,此前有读者向房哥表示,自己最近拿到了3.55%两年的房贷利率。



事实上,虽然房贷利率下调了,但是银行放款的条件并没有放松那么多。


由于需要严格的遵守负责人放贷原则,银行内部对于贷款申请人的审核利率仍然超过6%。


除此之外,银行对于贷款人生活开销/盈余的计算方式也并没有放松太多。


那么,接连走低的房贷利率

对于借款人有什么积极的意义呢?


能够省钱!


对于旧的定期利率快要到期的读者来说,这是一个非常好的消息。因为银行之间利率战打得越厉害,利率越好。


越低的房贷利率意味着越低的还款金额。


如果旧的定期利率还没有到期,是否值得提前终止旧的房贷利率呢?


那么主要需要联系你的银行客户经理或者贷款Broker,计算你提前终止旧合约的违约费(罚息),或者换银行的分手费(break fee)。


如果利息省下来的钱超过了支出,那么进行这一操作就是有意义的。


早日还完房贷!


如果你只有一套自住房,并且有欠钱恐惧心理的话,在房贷利率下降的情况下,保持旧的还款金额,一些屋主可以更早的还清房贷。


原本30年房贷周期,现在可以缩短成为25年甚至20年的房贷周期。


具体到操作的话,可以把每两周/月的还贷金额提高,趁着低利率加速还款。


如果最近恰好定期房贷到期,那么在重新固定之前lump sum还一大笔房贷。


优化现金流!


由于房贷利率的持续走低,没有欠钱恐惧心理的读者朋友可以是时候重组或者优化自己的债务结构了。


由于长期借款(房贷)的利率非常低,可以把一些短期的或者高利率的债务转化为房贷,释放出宝贵的现金流,这样即使危机到来,也许这一点点差异,就是幸存者和死在沙滩上的区别。


比如说Top up少量房贷,提前还清周期较短,利息很高的车贷,从而调整自己的债务结构,优化自己的现金流。


比如说5万纽币年息9.99%五年还清的车贷,原本每年需要还款1.27万纽币,把这部分车贷转换为年息3.55%的房贷提前还清车贷之后,房贷部分每年只需要还约2700纽币。


虽然借款周期从原本的5年变成了30年,但是每年借款人可以攒下1万纽币,可以用于别的投资或者在金融危机到来后撑得更久一些。



根据新西兰ANZ银行的预测,OCR在不远的将来还将会进一步下调,可以预计新西兰的房贷利率也会进一步走低。


贷款人如何从逐渐走低的房贷利率中获利呢?


具体情况具体分析


由于房贷利率的预期是进一步走低,许多读者认为固定较短的周期是比较好的做法。很多时候,这个想法并没有错。


然而,事实上如果借款人预计在接下来的一两年内,家庭的净收入会减少,那么把房贷固定到较长的周期会比较能够降低风险。


如果你的贷款金额比较大,比如说超过100万纽币,那么把全部的房贷拆分成几个小的房贷,并且固定不同周期,可以有效降低房贷利率波动对于你现金流的压力。


同样的,并不是银行的房贷利率越低越好,还需要考虑到现金返还和现金返还条件的差别。现金返还很大程度上能够抵消房贷利率的差异,另外,拿了现金返还之后如果换银行的话有的银行要求全额退还,有的银行只要求退还一定比例。


总体而言,房哥建议每一名读者都能去和自己的银行贷款经理或者贷款中介(经纪人)聊一聊,针对自己的情况作出调整。


让存款为你省钱


与房贷利率一起走低的其实还有存款利率,如何才能避免自己被银行薅羊毛?


一般来说,新西兰的银行普遍提供一个叫做对冲账户(offset account)的产品,这个账户的本质就是一个日常的交易帐户,,只是这个帐户与 home loan 的 loan account 贷款帐户相连。它的功能就是对冲你贷款帐户中的本金,因而降低你所需要支付本金所产生的利息。


如果你贷款 50万,贷款账户的 Balance 就是 -50万。如果你开一个对冲账户(性质和存款账户一样) 然后你在对冲账户里放 20 万,那你要付的利息其实就是 50-20 万= 30 万的利息。


第二天你又放了 30万进对冲账户,那你需要付的就是 50万-50万= 0 的利息,也就是没有利息了。


如今房贷利率都在3%以上,而银行定存只有5年以上才有3%的利率。普通的交易账户几乎都是没有利息的。这种情况下不仅可以最大程度上来节省利息,还可以让资金实现最大化的自由。



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