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作者: RyRy   日期:2019-07-05 06:19 阅读:  来源:新西兰微财经  
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【天维网 新西兰微财经 综合Newshub消息】7月1日本周一新法实施,新西兰出租房的天花板和地板下都必须安装保温棉,并要达到法律要求的标准, 即厚度达到100mm以上。所有的出租房屋主需在签订租赁合同时,附加一个声明,租赁协议将包括一份单独签署的保温棉声明(Insulation Statement),需说明房屋使用的是哪一种保温棉材料,保温棉在房屋的什么位置,以及保温棉的类型。

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除非房产适用豁免安装保温棉的情况,否则,在2019年7月1日前没有依法为出租房安装保温棉,将触犯新西兰的《房屋租赁法》。屋主可能面临最高4000纽币的罚款,这笔罚款通常会支付租客。

这是房东方必须填的新的保温棉补充合约的模板:

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那么,房客住的房子如果保温棉不合法,该找哪个部门投诉让房东支付罚款呢?


房东不满意但这次别怪工党

这两天媒体也在讨论有多少房东可能面临罚款的事情。

在6月份时,新西兰MBIE有一个估计,认为7月1日时新西兰约10万套出租房达不到保暖标准。

而Ashley Church——新西兰房地产协会前负责人认为,达不到保暖标准的可能有22万套——占出租房总量的三分之一(另有专家认为这个高估了)。

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Ashley Church首先谈到这个政策出台的前后。

他说,房东出租房子是一个生意,像其他生意一样,需要遵守法律。

“通常我会为他们说话,他们(房东)受到了(本届)政府多种方式的围困……但是说到保温棉的政策,是2015年由国家党政府的Nick Smith引入的——当时规定了4年时间准备,到今天开始实施。”

果然,在6月30日时,国家党议员Nick Smith还在脸书发帖,说“明天新法就要实施了”,“一百万新西兰人住的更温暖、干燥了”,他“感到自豪”云云……

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所以,这个这政策是国家党约翰基/比尔·英格里希政府在其执政后期制定的。


房东方可能面临房客索赔

Newshub在节目中粗算,如果按这位专家的22万不达标的最高估计,一家按4000罚款计算,则房东们潜在地可能被罚总计8.8亿纽币。

即便按官方的10万套计算,潜在也有4亿纽币。

MBIE已经表示,不会再为房东延长期限,尽管过去几周不断有消息说,施工人员、保温棉材料都供应不上。

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新西兰房地产协会前负责人Ashley Church也认可不应该再延长期限了,房东们有4年的时间去准备,拖到最后1分钟解决不了,那是房东自己的事情。

那些支付不起安装保温棉费用的房东,可以考虑和当地市议会去谈,看能否通过地税收缴分期支付。


罚款之后仍然需要加保温棉

如果房客要投诉房东没有安装保温棉,应该找哪个部门呢?

执法权在Tenancy Tribunal处,应该去找Tenancy Tribunal去索赔最高4000刀的罚款。

Tenancy Tribunal的网页更新后这样写:

Unless an exception applies, landlords who don’t have the required insulation installed in their rental properties are in breach of the Residential Tenancies Act. They may face paying a penalty of up to $4,000, which is usually paid to the tenant.(……房东可能面临最高$4000的罚款,通常会支付给房客。)

Landlords with more than one tenancy may face separate damages for each property that doesn't comply. They will then still need to install insulation that meets the correct standard.(房东有不止一份租约的,可能会为每个不合规的进行补偿,其后仍然需要安装保温棉达到标准。)

Any landlords who still don’t comply after paying the penalty may face further action.(房东方面支付罚金之后,仍然不安装的,可能面临进一步的执法。

租约仲裁庭连中文版规定都准备好了,看起来是很认真的,到时候都不能说自己不懂英文了。

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索赔可能引发雪崩效应

根据Ashley Church的估计,房客向房东索赔保温棉不合规的数量,一开始不会像海啸那样突如其来,而是会慢慢开始。

“我比较担心的是雪崩效应——开始是少数房客先投诉了,然后他们成功了,然后突然一大批人效仿他们。”

而且将不止于此。

虽然保温棉规定是前国家党政府的,但是本届工党政府更严的出租房规定,将从2021年开始实施——包括取暖设备、通风设备、防潮新规定等,房东方面的紧箍咒未来几年都会加码

“‘健康住房标准’怎么也会在几年之内到来的。”房地产投资者协会主席Andrew King也说,

“从现在开始有两年时间,房东还要准备更多的保暖,提供取暖设备和通风设施。”

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