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作者: Frank和房哥   日期:2019-08-22 16:38 阅读:  来源:天维网编辑部  
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这个月初,在奥克兰的房地产市场中又有一场成交拍卖为人所关注,这套卖出的公寓位于奥克兰市中心,售价仅为8.4万纽币。



这套leasehold的公寓位于2 Beach Rd的Scene One公寓楼内,面积87平米,是一套能够欣赏到奥克兰海滨和港口美丽景色的2房公寓,随同公寓一起售出的还有两个停车位。


前屋主:“我必须把它卖掉,我受够了。”


根据QV估价数据显示,在freehold的前提下,这套公寓的估值为81万纽币,而今年是公寓地租租金重审的时候,这意味着这套公寓的地租将会在现在每年8316纽币的基础上增加,同时这套公寓的物业管理费为每年6356纽币,地税为2078纽币。


除了上述信息以外,这套公寓还有很多“潜在”的未解决问题,负责出售这套公寓的Raywhite房产中介公司在公寓介绍时附上了前屋主的一句话:“it needs to go, I've had enough(我必须把它卖掉,我受够了)。”


中介公司网站截图


同一幢楼中曾有公寓被2万纽币售出


其实,本月售出的这套公寓的价格还谈不上震撼,此前在这同一幢公寓楼中,还有一套公寓以2万纽币的价格被售出。


这是一套一房leasehold公寓,随房售出的还有一个停车位。根据QV的历史记录显示,这套公寓在2002年以31.12万纽币的价格售出。


由于是Leasehold,其地租为每年6745纽币,并会收取5228纽币的特殊收费(special levy)用于物业管理费外的其他开支,而这套公寓的物业管理费为4417纽币,地税为1575纽币。


这意味着,这套房产每年的固定开支为17965纽币,俨然已经接近其出售价格。


而有趣的是,目前奥克兰市中心车位的要价都已经达到了10万纽币上下,而且价格还在一路走高。


在售的一处奥克兰市中心停车位


负责这套公寓销售的是City Sales房产中介公司,而在这套房产的介绍下也注明了:“Aussie vendor has had enough!(澳大利亚买家已经受够了)”


记者联系了出售这套公寓的房产中介James Mairs,James Mairs表示,这套房子之所以卖的这么便宜是因为它是lease hold的房产,同时这幢建筑还是漏水房。


他说:“澳大利亚的前屋主就是受够了leasehold和漏水房带来的困扰,才选择出售这套房产。”


新的屋主在这幢楼中还拥有另一套公寓,且非常了解即将面对的风险。


Leasehold扫盲

所谓的Leasehold是指,房产持有者是从土地主人手中租赁的土地,而土地租金以年为单位计算,每7至21年会重新计算一次,典型的地租数额为土地价值的5%。而随着奥克兰土地价值的不断升高,每次重新计算后的地租数额可能会是之前的数倍。


低价是屋主和买家利益及风险的不同造成的


实际上,近年来成交价相对较低的Leasehold公寓频繁出现。


房哥认为,主要问题在于这些公寓不是永久产权(Freehold),而是Leasehold,既然是租来的地,那么地租要付多少就不是由屋主决定的,而是由地主决定的,某种程度上来看,地租的金额是不可控的。


上文中提到的售价2万纽币公寓价格如此之低,是市场在起作用的表现。


让我们来算一笔账,公寓的周租金是550纽币,我们粗略计算一下,年化回报率可以达到53%,再对比一下目前银行定存的利率为2%,收益差巨大。


但买家现在并不了解地租未来的涨幅以及该地段未来地租的涨幅,也不了解这幢公寓楼是否需要花钱修理或花多少钱修理。


漏水与Leasehold双重风险


事实上,这幢公寓楼中售出的公寓价格都普遍偏低,新西兰天维网的记者在查阅各大房产中介的销售结果后发现,在2018年该公寓楼的两房leasehold公寓的售价普遍在11-14万纽币之间。


这幢名为Scene One的公寓楼建于2004年,曾经一度被认为是高质量的豪华公寓楼,但在2015年发现存在漏水问题后其价格一落千丈。


检查出漏水问题时的新闻报道


在2005年时该公寓楼的三房、两卫、两车位的公寓价格达到了700400纽币,而在2015年时,同一套公寓最终的售价仅为16万纽币。


一般来说,公寓类房产如果出现漏水问题,在其物业的年度业主会议上一定会有所讨论。


查看物业年会的会议纪要来了解这套房屋是否存在漏水问题以及问题有多大、一些问题已经很大的公寓还会讨论预计需要多少钱修。


需要注意的是,维修的费用一般都只是预计,而不是最终真实的账单金额。


如何避免买到漏水房?


一般而言,如何避免买到漏水房有四个常见的注意点。


1、进行独立的建筑检查,一般而言,专业的检查员能够检测房屋目前是否漏水,在做检查时应当要求检查员查找潜在漏水的迹象,检查员拥有专门的湿度计来指示湿度,而不用破坏墙壁。


需要注意的是,检测只代表房屋当时的状况,并不代表未来也不会漏水。


2、房屋检查有可能会有遗漏,应当让检查员注明他们没能检测到的位置并确定可能发生漏水问题的潜在区域。


这里,计划买房的屋主也可以调查一下房屋开发商历史的表现,如果过去他们曾经有别的项目存在漏水问题,那么在决策时就需要多考虑一下了。


3、由于政府错误的放宽了建筑标准,在特定时间内(上世纪90年代初至21世纪初的那几年)使用特定材料(一般可以简单粗暴的理解为Plaster房产)外墙的建筑存在较大的漏水风险。


4、通过书面的方式询问房产中介有意购买的房屋是否存在漏水风险或存在已知的漏水问题,以及是否已经向Weathertight Homes Tribunal(气密性问题住宅仲裁庭)提交了索赔,如果前任屋主已经提交了索赔,则该索赔无法转至下任屋主名下,但下任屋主仍可能提出自己的新索赔。


买到了漏水房咋整?


在2011年7月23日至2016年7月23日之间,商业、创新和就业部(MBIE)曾开放过Financial Assistance Package(FAP)即财务援助计划,在该计划中由中央政府和地方政府各承担25%的房屋修缮费用。


但随着该计划于2016年7月23日关闭,目前漏水房屋主寻求援助的唯一途径就是在发现漏水的第一时间填写MBIE的漏水房申报表,MBIE将会与房主联系讨论解决事宜。


房哥觉得,对于房产来说,一分钱一分货的理论其实特别明显。


1600纽币一平米的房屋质量是不可能和3000纽币一平米的房屋质量相同的。


这两种房屋在市场上的价格也是不会相同的。


谋定而后动,才是房地产市场中亘古不变的真理。



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