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作者: RyRy   日期:2019-08-25 01:10 阅读:  来源:新西兰微财经  
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【天维网 新西兰微财经 综合Stuff消息】地产投资人Graeme Fowler今年以来也一直活跃交易,他今年买了4个商业地产,加入到他已有的76个民用出租房组合中,并正在考虑,出售一批出租房换商业地产。

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“对比之下现在商业物业没有像民用出租房有那么多规矩。”

早前,这位76+4套房的男子曾豪言:“我20年里交的税,比你一辈子挣的都多”。详点:

“我20年里付的税,比你一辈子挣的钱都多!”

商业顾问及投资人Olly Newland说,这位房叔挺典型,不少投资人现在都在民转商,因为居民房产投资现在要做的事情太多,回报已缩水。

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众所周知本届政府上台以来重点整治出租房市场,推出系列新规定令房东方面感到了压力,包括未来还有对出租房取暖设备的要求,也需要几千元的改造费用。

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而与此同时,不管是保温棉还是取暖设备的规定,现在对商用建筑都没有强制要求。

另外还有个重要原因:商业地产的房东的租金收入,在报税时仍可抵扣物业损失,而居民出租物业收入报税时,已经不让抵扣了。

当然商业地产和居民地产很不同的,也有一些规定只针对商业地产,尤其是商业地产经常涉及到租用的土地,租约合同也往往比民用的要复杂很多。

Olly Newland说,要这么理解:商业地产投资是一个生意,这个生意里面再包含一个其他的生意(租客的生意)。

“居民房投资人没有经验的进去,也会挺有风险的。”一旦出现纠纷,不像居民地产出租纠纷可走仲裁,商业的不走仲裁直接上法院。


目前,你可以买到的商业地产,价格和一栋居民房也许相差不大,有点甚至很便宜,不过,需要特别注意租金的情况。

奥克兰比较好的零售物业回报率在5.25%,惠灵顿中心在6.68%(而现在奥克兰部分民宅投资回报率仅1%左右)。

典型的商业地产投资在成本扣除后仍然有4-6%的回报,而现在的民用地产能到3%已经算好的了。

价格方面,商业地产也是会升值的,尤其是如果一直热门的话。Trade Me数据显示商业地产今年7月要价增加了12.5%,到达156.1万纽币。

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但如果地段冷门,租出不去,那也真叫头疼,这是商业地产不利的方面,所以商业地产是要考验投资者眼光的。

除了对地段的理解,你得对一个商业物业一般会有哪些行业会租,这些行业发展如何有所了解。通常店家倒闭关门之后,再找租客会比民用房产难很多,有时候空置一两年,在新西兰也不算少见。


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