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作者: 房哥   日期:2020-02-27 16:01 阅读:  来源:天维网编辑部  
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最近奥克兰拍卖会涌现了许多价格惊人的房屋。


今天(周四)房哥在City的Shortland St看了一场拍卖。会上自住房受到市场追捧。



房产位于165 Grey Street,2017年政府估价为112.5万纽币,2016年9月的成交价为117万纽币。


在今天(2月27日)的拍卖会上,该房产以110万起拍,价格在124万纽币时直接跳到130万,此后更是从131万直接跳到140万纽币!在多个买家数次来回之后,最终成交价高达150.2万纽币。



这并不是投资者疯狂追捧的大地可分割房产,而是备受自住买家喜爱的大客厅Bungalow房型,占地面积556平米也不具备太大的分割潜力。


上市该房源的Wayne Guo表示,对于当前的奥克兰市场而言,2017年的政府CV估价参考意义已经不大。目前的奥克兰市场不仅缺开发潜力房源,还缺适合自住的房源。



10 Tawera Road


政府CV估价460万,其中土地估值435万,拍卖会成交价611万!


溢价151万纽币!


该房产位于文法双校网,占地1765平方米,位于联排房屋和公寓规划区(Terrace Housing & Apartment Building Zone)。



30 Omahu Road


政府CV估价380万,其中土地估值338万,拍卖会成交价480万!


溢价100万纽币!


该房产位于文法双校网,占地1363平方米,位于混合住宅规划区(Mixed Housing Suburban Zone)。


上周房哥也为大家分享了四套让传统估价方式失灵的房产:


奥克兰房市火热,房屋估价到底还能不能准了?!


本周的拍卖会上这一类型的房产仍然不停出现,除了表面上的原因(地大可分割),房哥认为投资者和购房者更需要了解的是这一切现象背后的原因。


建房趋势的变化


房哥还记得15年刚刚开始做房产编辑的时候,奥克兰每年通过的建筑许可数还不到9000套,年度数据突破10000套的时候,市场上普遍认为奥克兰的新增建筑许可数已经不能再多了。



如今奥克兰每年发放的建筑许可数超过1.4万套,五年多的时间里新增建筑许可数就实现了翻倍。这背后意味着分割规划和建筑设计师行业的火爆。




分到具体的地区议会,北岸北部的Upper Harbour、Hisbiscus and Bays和Rodney在接近七年的时间里累计贡献了约2万套新房的建筑许可。


是过去七年当之无愧的开发中心!


与此同时我们也看到,中区的Puketapapa、西区Waitakere Ranges和北岸的Devonport-Takapuna在过去七年的开发进度相比奥克兰其他地区是落后的。


受涟漪效应(水波效应)的影响,未来这三个开发滞后地区将会是开发的热点地区。近期拍卖会上三地的房产表现也证实了房哥这一推测。


Puketapapa地区议会范围图



具体到房屋类型上看,四分之一英亩的梦想正在离奥克兰人越来越远,独栋别墅占新增建筑许可的比例逐年下降。



13年初大约八成的奥克兰新房建筑许可都是独栋别墅,到了19年底,这一比例仅剩四成不到五成。


与之对应的是中高密度房产(公寓与联排房产)比例的激增,从13年的不到20%增加到了如今的与独栋别墅各占半壁江山。




除了新房建筑许可的暴增,奥克兰地区完工获得CCC的房屋数也出现了显著地增长。



通过奥克兰地区每个月的年度累计CCC数据我们可以发现,奥克兰每年完工的房屋数从13年12月的3637套增加到了19年11月的1.27万套,短短的六年时间里,这个数据翻了3.5倍!



新增土地的变化


奥克兰又扩大了吗?怎么会有新增土地?


受益于奥克兰统一规划(AUP)奥克兰得以释放出原本无法开发/建房的土地。这些被释放出来的土地,就被成为奥克兰新增的建地。



16年3月,奥克兰年度释放出了近6000块土地(5000平米以下),要知道根据最新的人口普查数据,奥克兰总共只有60万套房产(含商业房产)。


新增土地的释放速度近年来逐渐增加,17年3月,年度新增土地近7300块,到19年12月,年度新增土地近8000块。



这些新增的土地都位于哪些地方呢?我们以2010年奥克兰城市边界进行了数据分类。


从数量上看,奥克兰2010年城市范围内每个月稳定释放出近500块土地。


新增土地增长的大头仍然是2010年城市范围以外的地区,从上图的趋势线我们也能很明显的看出这一变化。


从比例上看,2010城市边界内新增土地占总新增土地的比例也从15年的八成下降至如今的七成。


房屋居住习惯的变化


2001年奥克兰房屋的居住比为2.94(平均一套房屋内居住2.94人),到了2013年这一数据达到了3.0,五年之后的2018年这一比例增加到了3.15,十几年间增加了7%。


与此同时,全新西兰其他所有地区的平均水平是怎样的呢?居住比为2.68。


如果按照这一数据计算,2018年奥克兰房屋短缺为8.7万套。


或许你会觉得奥克兰按照外地的水平计算太奢侈了,按照2001年的水平计算就好了,这样的话奥克兰房屋短缺为3.7万套。


每年新建那么多套房产,房子还是不够用。




现在活跃在奥克兰房市的都是些什么样的买家?


自住买家为左侧坐标轴,投资买家为右侧坐标轴


从数据我们可以清晰地看到,并不只是拥有多套房产的购房者在当前的市场疯狂买入,自住购房者所占比例相比几年前也出现了显著地提升。


投资者和首次住房买家都在入场买货,首次买家代表的是刚需,投资者代表的是资本对于房市的预期。刚需和预期都觉得房市靠谱了,房价上涨也就不奇怪了。


信贷环境的变化



根据REINZ的奥克兰房价数据来看,自从2016年10月以来,奥克兰房屋成交中位价一直就在85万纽币徘徊。然而,在这过去的三年多时间里,房贷市场已经发生了变化:



当时普遍在4.5%左右的两年定期房贷利率现在普遍只剩不到3.5%。


目前新西兰各大银行对于房贷利率的预测普遍都是将会在将来的两年内维持在当下的历史低位水平。


不过房哥查询隔壁澳洲房贷利率的时候发现,澳大利亚ANZ银行的两年定期房贷利率已经低至2.68%了。



虽然新西兰本地银行之间竞争不太激烈,今年很难拿到这样低的利率,但是如果新冠疫情在一定范围内的国际上扩散,各国央行唯有放水避免经济受挫。海量的资金进入市场会带来什么?


08年GFC之后的世界即将重演。


02年到07年期间新西兰房价上涨了105%,新西兰家庭的信贷收入比从112%上涨到了157%,增加了45%。


而2012年至今新西兰房价只上涨了78%,新西兰家庭的信贷收入比从146%上涨到了163%,只增加了17%。相比于房价的增幅,上一轮房价上涨周期中信贷比例的增速并不显著。


换句话说,上一轮房价上涨周期里,人们的收入涨的挺快的。随着利率的下跌,能借到的钱也增加了。


最后的总结:


如今2020年大选又要来了,无论是国家党还是工党又一次早早地表态,将会选择放弃资本利得税,可以预见在未来的三年里新西兰不会迎来资本利得税。


另一方面,根据房哥收到的可靠消息,目前新西兰工屋署(HNZ)在奥克兰多个城区斥巨资大量的囤积土地。


与其他行业不一样的是,房市投入的资金越多,房价越会出现上涨(因为房源短期内总是有限的,而投入的资金增加了)。余下的投资者因为FOMO(害怕错失良机),也会跟进投资房市。这又会反过来进一步推高房价,这时候更多的普通人也会加入FOMO的大军,从而托起了房价。


独立经济学家Tony Alexander 在近期问券调查了367名房产中介后发现,有净62%的房产中介认为目前拍卖会上的人比三个月前的多(认为增加的中介比例减去认为减少的中介比例),净70%的房产中介认为目前来参加开放日看房的人比三个月前的多,更是有净70%的中介认为感受到房价正在上涨


虽然这些数据只能算是各个房产中介自身的主观感受,甚至可能因为利益相关而出现偏差,但是如此一边倒的情况还是能让普通人意识到背后潜在的机遇:


奥克兰住房市场正在回暖


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