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作者: RyRy   日期:2020-04-27 09:14 阅读:  来源:天维网编译Stuff  
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【天维网 新西兰微财经 综合Stuff消息】历史经验告诉我们,经济衰退来临时人们往往会对房价过分悲观,忘记了房市的支持性因素。

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本文将列举一些“缓冲性”因素,会在一定程度上起到支撑及在来年的复苏中发挥作用。

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说之前我们还要注意两大背景因素:

一,新西兰旅游热点地区房价也会受挫最大。旅游人数减少会导致当地移民卖房并流出,重新在其他地区安家。

二,大城市中心房产重新受到投资者重视。由于限贷政策(loan-to-value restrictions)可能放松,加之2016年以来新西兰地区已经补涨完成(相比奥克兰4年来的7%涨幅,除奥克兰之外的其他地区为30%),因此城市中心吸引力重新上升。

下面列举支持因素:

史上最低的利率

疫情之前已经是最低了,但疫情来了没有最低,只有更低。这对首次买家很重要,也对投资人有吸引力。

商业地产受挫

现在很多商铺都交不出租金,政府还在考虑如何支持商业租户。未来公司倒闭、裁员也会更多。因此,一些商业投资者会转战民用房市场。

央行印钱

新西兰央行历史上首次表示可能会量化宽松——印钱,如果发生其结果不言自明。

储蓄因素

大家有没有觉得新常态下自己的开销少了?很多年轻人被迫放弃了咖啡、饮料、出去吃饭、海外旅行……一旦KiwiSaver损失恢复,他们手里的现金将更多。

低债务成长

新西兰进入衰退时的房屋贷款额并不高(相比2008金融危机之前)。而且过去这几年的政策(限贷等政策)将泡沫压缩得差不多。

抵押贷款延期

疫情中的这个政策为人们争取时间来调整消费,也许可以获得一些替代性收入。

LVR限贷政策调整

截止发稿时央行已就取消限贷政策启动了咨询。他们有可能真会这样做。这并不意味着商业银行即将启动大规模的低首付贷款。但是,银行业务部门在商业领域大量亏损的时候,会想法从住宅市场上增加利润回补。

新西兰人回国

最近的移民净增数量中新西兰人回国是一个不小的因素,10年前每年流出新西兰人1.6万,一年前的年度流出7800人,而最新的2月年度则净流入800人。

短缺

虽然部分工签人士未能来新西兰,减少了大城市的租房需求,但新西兰其他地区人会去补位大城市的工作缺口。

建筑业下滑

经济衰退会伴随建筑业的下滑,因为新开发项目的贷款会变难,需要等待商业信心的恢复。

追买操作Catch-up buying

可能在2021年时,会发生2011-2012年期间那种追买现象。当时,那些一直在等待2009年下跌40%,2010年下跌30%的买家终于放弃了,决定入市。一旦房地产挺过了疫情,追买现象也会在一定程度上发生。

* Tony Alexander是BNZ前首席经济学家,目前为独立经济学家。



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